Como funciona o seguro de casa na Flórida?

Quais coberturas uma casa de temporada precisa?

Pense em camadas. A primeira é a apólice da casa, que cobre a estrutura, o conteúdo e a responsabilidade civil. Material de mercado chama de dwelling ou "landlord insurance" a apólice usada para casa alugada ou segunda casa, em vez da homeowners de quem mora no imóvel; não achei fonte oficial que defina qual delas serve para aluguel por temporada, então essa escolha é para fazer com o corretor de seguros.

A segunda camada é o vento. Na Flórida o furacão tem franquia própria, e o desconto por construção resistente incide só nessa parte do prêmio. A terceira é a enchente: segundo a FEMA, a maior parte das apólices residenciais não cobre dano de inundação, e ela é contratada à parte.

O seguro federal de enchente (NFIP) está disponível para quem mora numa das comunidades participantes. Ele costuma ter carência de 30 dias a partir da compra, e o programa regular cobre até US$ 250.000 de prédio (Coverage A). Não deixe para contratar na véspera do fechamento, principalmente numa compra na planta, em que a data de fechamento depende do fim da obra.

Fontes: FEMA, Flood Insurance · FEMA, carência da apólice de enchente · Citizens Property Insurance, Flood

Quando o Citizens entra na conta?

O Citizens Property Insurance é a seguradora criada pelo estado para quem não acha cobertura no mercado privado. Para imóvel que não é residência principal, como casa de férias, ele é inelegível se uma seguradora privada oferecer cobertura comparável por até 20% acima do preço do Citizens. Também ficam de fora, desde 1º de janeiro de 2017, casas com custo de reposição de US$ 700.000 ou mais, salvo exceções por condado.

A mudança que interessa a quem compra agora é a enchente. O Citizens passou a exigir seguro de enchente em etapas, e em 1º de janeiro de 2027 a regra alcança todas as apólices residenciais pessoais com cobertura de vento.

O limite da apólice de enchente tem de ser igual ou maior que o Coverage A do Citizens, ou o máximo do NFIP. A exigência nasceu na reforma SB 2-A, de 2022.

Fontes: Citizens Property Insurance, requisitos de enchente · FS 627.351, elegibilidade e teto do Citizens

O que é wind mitigation e por que reduz o prêmio?

A FS 627.0629 obriga toda tabela de seguro residencial a ter desconto para itens que reduzem o dano de vento. A lista inclui resistência ao arrancamento do telhado, cobertura do telhado, ligação telhado-parede, ligação parede-piso-fundação e proteção de janelas, portas e claraboias. Construção que atende ao Florida Building Code também entra no cálculo.

Para provar esses itens existe um formulário estadual único, o Uniform Mitigation Verification Inspection Form, e a FS 627.711 obriga a seguradora a aceitar o formulário assinado por um inspetor autorizado. Podem assinar home inspector licenciado com o treinamento exigido, contractor geral, building ou residential, engenheiro, arquiteto e inspetor de código.

Dois detalhes práticos. O guia do Chief Financial Officer da Flórida lembra que o desconto vale só para a parte de vento da apólice. E a seguradora deve informar a faixa de descontos ao emitir a apólice e em cada renovação, o que dá ao proprietário a chance de revisar a inspeção a cada ano.

Fontes: FS 627.0629, desconto por mitigação de vento · FS 627.711, formulário de inspeção · Florida CFO, Premium Discounts for Hurricane Loss Mitigation

Como funciona a franquia de furacão?

A seguradora é obrigada a oferecer franquias de furacão de US$ 500, 2%, 5% e 10% do limite da casa, com alternativas por faixa de valor. A porcentagem incide sobre o limite da apólice, não sobre o tamanho do estrago. Numa casa segurada por US$ 400 mil, uma franquia de 2% significa US$ 8.000 por conta do proprietário.

A franquia é anual. Ela se aplica a todas as perdas de furacão cobertas dentro do mesmo ano civil, então a franquia não recomeça a cada tempestade daquele ano. Franquia mais alta baixa o prêmio, mas exige reserva de caixa à altura.

Fontes: FS 627.701, franquia de furacão

O que a reforma SB 2-A mudou para o proprietário?

A SB 2-A virou o Chapter 2022-271 das Laws of Florida, sancionado em 16/12/2022. Ela mexeu em pontos que aparecem no dia em que se abre um sinistro.

• Cessão de benefícios (AOB) proibida em apólices emitidas a partir de 1º/01/2023: o proprietário não transfere mais o direito de cobrar a seguradora para um prestador de serviço.
• Fim do direito a honorários de advogado contra a seguradora em ações de seguro de imóvel (o antigo FS 627.428 foi revogado).
• Prazo para avisar um sinistro novo ou reaberto: 1 ano da data do dano; sinistro suplementar: 18 meses.
• Seguro de enchente como condição para manter a apólice residencial do Citizens.

Na mesma época a lei passou a impedir que a seguradora recuse ou deixe de renovar uma apólice só porque o telhado tem idade, quando ele tem menos de 15 anos. Houve outras mudanças em 2023, que não detalho aqui porque não li o conteúdo delas.

Fontes: Chapter 2022-271, Laws of Florida (SB 2-A) · FS 627.7152, cessão de benefícios · FS 627.70132, prazo para avisar sinistro · FS 627.7011, telhado com menos de 15 anos