A lei da Flórida restringe compradores brasileiros?
Não. Desde 2023 a Flórida tem uma lei que limita a compra de imóveis por pessoas e empresas ligadas a um "foreign country of concern". A lista é fechada e tem sete nomes: China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, o regime de Maduro na Venezuela e Síria. O Brasil não aparece no Florida Statutes, seção 692.201.
Uma ressalva que faço a todo cliente: nenhuma das fontes oficiais que li diz que o comprador precisa de visto americano para ser dono de imóvel, mas também não existe uma frase oficial dizendo "estrangeiro compra sem visto". O que dá para afirmar é que visto não aparece como requisito da compra nas leis consultadas. Ser dono de imóvel também não gera visto; explico isso em imóvel nos EUA dá visto?.
Como funciona a assinatura online da escritura (RON)?
A Flórida permite a Remote Online Notarization (RON) desde a lei ch. 2019-71. Um notário online que está fisicamente na Flórida pode notarizar o documento com o comprador em qualquer lugar do mundo, e o ato é tratado como feito dentro do estado, pela lei da Flórida. Na prática, você assina pelo computador, numa videochamada com o notário.
O estatuto traz detalhes que costumam pegar o comprador de surpresa:
- Quem está fora do estado precisa confirmar ao notário que quer o ato feito por um notário da Flórida (FS 117.265(3)).
- A identidade é conferida por documento oficial, análise da credencial e uma prova de identidade, como perguntas baseadas em histórico. Se a verificação falhar, o notário não pode fazer o ato (FS 117.265(4)).
- A sessão de áudio e vídeo inteira é gravada (FS 117.265(2)).
- A escritura de transferência exige duas testemunhas (FS 689.01).
- Testemunha remota precisa declarar que mora e está fisicamente nos Estados Unidos (FS 117.285(4)). Testemunhas ao seu lado, no Brasil, podem não servir.
Dois pontos que não consegui confirmar em fonte oficial: se a verificação por perguntas funciona para quem não tem histórico de crédito nos EUA, e quem fornece as testemunhas na sessão. Isso se resolve com a title company antes do dia da assinatura, nunca no próprio dia.
Fontes: Florida Statutes 117.209 (RON, abrangência) · Florida Statutes 117.265 (procedimento da notarização online) · Florida Statutes 117.285 (testemunhas remotas) · Florida Statutes 689.01 (duas testemunhas na escritura)
Quando vale usar procuração?
A procuração (power of attorney) é a alternativa quando a RON não fecha, por exemplo se a identificação remota falhar. Pela lei da Flórida, ela precisa ser assinada pelo outorgante e por duas testemunhas e reconhecida perante notário. O procurador deve ser pessoa física com 18 anos ou mais, ou instituição financeira com poderes de trust na Flórida (FS 709.2105).
Procuração assinada fora da Flórida é válida se seguiu a lei do lugar onde foi assinada, mas quem vai recebê-la pode pedir um parecer de advogado, pago pelo outorgante, e recusar o documento sem ele (FS 709.2106(3)). O texto fala em "another state", e não encontrei confirmação de como isso se aplica a uma procuração lavrada no Brasil. Por isso, minha recomendação é fazer o modelo com o advogado ou a title company da Flórida antes de ir ao cartório.
Fontes: Florida Statutes 709.2105 (requisitos da procuração) · Florida Statutes 709.2106 (procuração feita fora da Flórida)
Preciso de ITIN e de conta bancária nos EUA?
O ITIN é o número fiscal de 9 dígitos do IRS para quem tem obrigação tributária federal e não pode ter Social Security Number. Ele não muda status imigratório nem autoriza trabalho. A lei não diz que comprar exige ITIN, mas declarar aluguel exige um número fiscal, então quem pretende alugar a casa vai precisar dele.
O pedido é feito pelo Form W-7, em geral anexado à frente da declaração federal. O passaporte é o único documento que basta sozinho, em original ou cópia certificada pelo órgão emissor. O IRS indica prazo de 7 semanas, ou de 9 a 11 semanas na temporada de declarações (15 de janeiro a 30 de abril) e para pedidos feitos do exterior.
Sobre o aluguel: o padrão para não residente é reter 30% do bruto. Pela eleição da seção 871(d), o dono pode ser tributado sobre o líquido, em alíquotas progressivas, pelo Form 1040-NR. Brasil e EUA não têm tratado de imposto de renda, então não há alíquota reduzida de tratado. O lado brasileiro está em impostos de imóvel nos EUA para brasileiros.
Para a conta, a regra federal mínima permite que o banco identifique um não americano por número fiscal, por passaporte com país de emissão ou por outro documento oficial com foto. Cada banco tem política própria e prazos que não têm fonte oficial. Consulte um contador nos EUA antes de decidir como declarar a renda.
Fontes: IRS, Individual Taxpayer Identification Number · IRS, instruções do Form W-7 (rev. 12/2024) · IRS, Nonresident aliens: real property located in the U.S. · IRS, United States income tax treaties A to Z · 31 CFR 1020.220 (identificação do cliente)
Qual é o passo a passo numa casa nova de construtora?
Numa casa nova, o vendedor é a construtora, e o processo tem um tempo de obra no meio. A ordem que sigo com quem compra do Brasil é esta:
- Definir em nome de quem a casa vai ficar (pessoa física ou empresa) com contador e advogado, antes de assinar qualquer coisa.
- Escolher a planta e o lote e receber o contrato da construtora, com os avisos obrigatórios de escrow, HOA e, se houver, CDD.
- Assinar o contrato e pagar o sinal por transferência internacional, conferindo os dados de pagamento por telefone com a title company.
- Acompanhar a obra por fotos e vistorias feitas pelo corretor ou por um inspetor contratado.
- Escolher entre RON e procuração para o fechamento e testar a identificação remota com antecedência.
- Fechar, receber as chaves por meio do corretor ou da administradora e pedir o ITIN se a casa for para aluguel.
As regras de sinal e de escrow de casa na planta, que são diferentes das de condomínio, estão em comprar casa na planta na Flórida. Este conteúdo é informativo; consulte um advogado na Flórida para a sua compra, com base no texto oficial do FS 689.01.
Aquamara
Como o Aquamara se encaixa
O Aquamara é o resort de casas de férias que a Pulte desenvolve em Davenport, então é exatamente o caso de casa nova de construtora descrito acima. Preço, plantas, contrato e calendário de obra ainda não foram divulgados, e por isso não sei dizer como a Pulte vai tratar o sinal nem quais etapas aceitarão assinatura remota.
Sou Daniel Dourado, há 15 anos no mercado imobiliário e licenciado na Flórida (licença nº 3501330), pela Premier Sotheby's International Realty. Boa parte dos meus clientes compra sem sair do Brasil; conto como faço isso em compra remota com segurança e reúno os papéis em documentos para comprar imóvel na Flórida.
O que já se sabe do projeto está na minha página do pré-lançamento da Pulte em Davenport. Para receber preço e planta quando saírem, entre na lista VIP do Aquamara.
Perguntas frequentes
Preciso viajar para a Flórida no dia do fechamento?
Não necessariamente. A lei permite notarização online com o comprador fora do estado, e a procuração é a alternativa. O que exige cuidado são as duas testemunhas da escritura, que na sessão remota precisam estar nos EUA.
O ITIN serve como visto ou permissão para morar nos EUA?
Não. O IRS diz que o ITIN existe só para fins fiscais federais e não muda o status imigratório nem autoriza trabalho.
Uma procuração feita em cartório no Brasil é aceita na Flórida?
A lei aceita procuração feita fora do estado se ela seguiu a lei do local, mas quem a recebe pode exigir parecer de advogado. Não há confirmação oficial para o caso brasileiro, então faça o modelo com o advogado da Flórida antes.
Quanto tempo o IRS leva para emitir o ITIN de quem está no Brasil?
O IRS informa de 9 a 11 semanas para pedidos feitos do exterior. Fora da temporada de declarações e dentro dos EUA, o prazo publicado é de 7 semanas.
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