Como o aluguel de um não residente é tributado nos EUA?
A regra geral do IRS para o estrangeiro não residente é a retenção de 30% sobre o aluguel bruto, ou a alíquota de tratado quando houver, se a renda não for effectively connected (ECI). A alternativa é a eleição da seção 871(d) do código tributário: o dono escolhe tratar o aluguel como ECI, e a renda passa a ser tributada pelas alíquotas progressivas. A eleição é feita com uma declaração anexada ao Form 1040-NR, segundo a página do IRS sobre imóveis de não residentes.
Para o brasileiro não existe "alíquota de tratado" a aplicar. O Brasil não aparece na lista de tratados de renda do IRS: a sequência passa de Belgium para Bulgaria. Por isso a escolha entre os 30% sobre o bruto e a eleição 871(d) é a primeira conversa com o contador americano, antes do primeiro hóspede.
Fontes: IRS, Nonresident aliens: real property located in the U.S. · IRS, United States income tax treaties A to Z
Quanto o comprador retém pelo FIRPTA quando o brasileiro vende?
Quando um estrangeiro vende imóvel nos EUA, o comprador é obrigado a reter parte do valor de venda (amount realized) e recolher ao IRS. A regra do FIRPTA tem três faixas, conforme o preço e o uso que o comprador vai dar ao imóvel.
| Situação do comprador | Retenção | Condição |
|---|---|---|
| Pessoa física que vai morar no imóvel, preço até US$ 300 mil | Isento | Uso como residência em pelo menos 50% dos dias de uso nos dois primeiros períodos de 12 meses |
| Vai usar como residência, preço até US$ 1.000.000 | 10% | Faixa reduzida do 26 USC 1445(c)(4) |
| Demais casos | 15% | Sobre o valor de venda, não sobre o lucro |
A retenção é uma antecipação, não o imposto final. Quando o imposto real for menor, o vendedor pode pedir ao IRS um withholding certificate para reter um valor reduzido. Se quem comprar a sua casa for um investidor sem plano de morar nela, a faixa aplicada é a de 15%.
Fontes: IRS, FIRPTA Withholding (revisado em 21/07/2026) · IRS, Exceptions from FIRPTA Withholding · 26 U.S. Code § 1445 (Cornell LII)
O que é o estate tax e por que o limite de US$ 60 mil importa?
É o imposto federal sobre a herança. Para quem não é cidadão nem residente nos EUA, os bens situados no país acima de US$ 60.000, somados às doações tributáveis ajustadas, exigem a entrega do Form 706-NA, segundo o FAQ do IRS sobre estate tax de não residentes.
Na prática, isso significa que a sucessão do imóvel precisa ser planejada no dia da compra, e não depois. A forma de titularidade (pessoa física, casal, LLC ou outra estrutura) muda o cenário, e essa análise é de um advogado com experiência em sucessão internacional.
Fontes: IRS, FAQ on estate taxes for nonresidents not citizens of the U.S.
Como o aluguel e o imóvel aparecem no imposto de renda brasileiro?
O aluguel recebido do exterior por residente no Brasil entra no carnê-leão, pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, e depois no ajuste anual. O prazo do carnê-leão é mensal, então quem aluga por temporada precisa de controle mês a mês.
Não há tratado, mas há saída para a dupla tributação. A Receita aceita compensar o imposto federal pago nos EUA por reciprocidade, nos limites da IN SRF 208/2002, sem exigir prova de reciprocidade para os EUA. A compensação não vale para tributos estaduais e municipais americanos. Isso está na pergunta 142 do Perguntas e Respostas IRPF 2026.
Na ficha Bens e Direitos, o imóvel é declarado pelo valor de aquisição em moeda estrangeira, convertido em dólar e depois em real pela cotação de venda do Banco Central na data da compra.
Fontes: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026 · Receita Federal, Carnê-Leão
A Lei 14.754 muda alguma coisa para quem tem imóvel no próprio nome?
Para o imóvel em nome da pessoa física, não. A Lei 14.754/2023, conhecida como lei das offshores, cobra 15% sobre aplicações financeiras e lucros de entidades controladas no exterior. Mas o art. 2º, §2º, deixa claro que o imóvel em nome da pessoa física segue as regras do ganho de capital do art. 21 da Lei 8.981/1995: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões e 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, com alíquotas maiores acima disso. O aluguel continua no carnê-leão.
O cenário muda quando o imóvel está numa LLC tratada como entidade controlada. Aí o lucro é tributado em 31/12 de cada ano (art. 5º), e existe a opção irrevogável de declarar os bens da empresa como se fossem da pessoa física (art. 8º). Os custos e prazos da empresa do lado americano estão em comprar imóvel com LLC na Flórida.
Fontes: Lei 14.754/2023 (Planalto) · Lei 8.981/1995, art. 21 (Planalto)
Quando é preciso declarar a CBE ao Banco Central?
A declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE) é obrigatória para quem tem ativos no exterior que somam US$ 1.000.000 ou mais em 31 de dezembro. O prazo vai de 15 de fevereiro a 5 de abril do ano seguinte, e a multa por descumprimento varia de R$ 2.500 a R$ 250.000, podendo subir 50%. A base é a Lei 14.286/2021 e a Resolução BCB 279/2022, segundo a página da CBE no Banco Central.
O limite considera o total de ativos que você tem no exterior, e não só o imóvel. Vale somar tudo em 31 de dezembro de cada ano.
Fontes: Banco Central do Brasil, CBE
Aquamara
Como o Aquamara se encaixa
O Aquamara é um resort de casas de férias da Pulte em Davenport, no Polk County, pensado para aluguel por temporada. Além dos impostos de renda, o aluguel curto tem tributos locais sobre as diárias, que explico em impostos sobre diárias no Polk County. Para a visão geral do imposto de renda americano do investidor, leia imposto de renda nos EUA para investidores brasileiros, e para as cobranças do condado, impostos locais para donos estrangeiros.
Esta página é informativa e não é aconselhamento fiscal nem jurídico. Consulte um contador nos EUA e um no Brasil antes de comprar e antes do primeiro aluguel. Para receber preços e plantas quando a Pulte divulgar, entre na lista VIP do Aquamara.
Perguntas frequentes
Vou pagar imposto duas vezes, nos EUA e no Brasil?
Não necessariamente. Não há tratado de renda entre os países, mas a Receita aceita compensar o imposto federal pago nos EUA por reciprocidade, com limites. Imposto estadual e municipal americano fica de fora da compensação.
Os 15% do FIRPTA são o imposto da venda?
Não. São uma retenção feita pelo comprador sobre o valor de venda. O imposto real é apurado depois, e o vendedor pode pedir ao IRS um certificado para reter menos quando o imposto devido for menor.
Quem aluga por temporada paga carnê-leão todo mês?
O aluguel recebido do exterior entra no carnê-leão do mês em que foi recebido, com vencimento no último dia útil do mês seguinte.
Meus filhos pagam imposto nos EUA se herdarem a casa?
O estate tax pode incidir. Para não residentes, bens nos EUA acima de US$ 60 mil exigem o Form 706-NA. O planejamento sucessório deve ser feito com um advogado antes da compra.
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